전세 계약을 갱신할 시기가 다가오면, 세입자든 임대인이든 여러 고민이 생깁니다.
전세금 인상은 얼마가 적당할까? 세금은 어떻게 될까? 세입자는 계속 살 수 있을까?
이럴 때 꼭 알아두어야 할 제도가 바로 **‘상생임대주택 제도’**입니다.
이 제도는 단순한 혜택을 넘어, 임대인과 임차인 모두에게 실질적인 이득을 주는 정책입니다.
오늘은 전세 재계약 시 반드시 알아야 할 상생임대주택 제도의 활용법을 상세히 안내해드립니다.
📌 상생임대주택 제도란?
상생임대주택이란, 기존 임차인과 임대료 인상률을 5% 이하로 제한하여 재계약할 경우,
임대인에게는 양도소득세 비과세 요건 완화 또는 장기보유특별공제 확대 등의 세금 혜택을 제공하는 제도입니다.
이 제도의 핵심은 ‘임차인의 안정된 거주 보장’과 ‘임대인의 절세 기회 제공’입니다.
즉, 서로가 양보함으로써 모두 이익을 볼 수 있는 윈윈 정책인 셈이죠!
✅ 상생임대주택 활용 조건 (요건)
전세 재계약 시 상생임대주택 혜택을 받으려면, 아래 조건을 모두 충족해야 합니다.
1. 임대료 인상률 5% 이하
- 기존 임대차 계약 대비 인상폭이 5% 이하여야 함
(예: 3억 전세 → 3억 1천 5백만 원 이하로 재계약)
2. 기존 임차인과 재계약
- 반드시 같은 임차인과의 갱신 계약이어야 함
3. 2021년 12월 20일 이후 계약 체결
- 해당 일자 이후 체결된 재계약만 상생임대주택으로 인정
4. 임대차 신고 완료
- 계약 체결 후 30일 이내에 임대차 신고 의무 이행
💼 임대인이 얻는 2가지 핵심 혜택
상생임대주택 요건을 충족하면, 임대인에게는 다음과 같은 절세 혜택이 주어집니다.
🏷 1. 양도소득세 비과세 요건 완화
- 1세대 1주택 양도 시 실거주 2년 요건 면제 가능
- 상생임대주택으로 등록되면, 실거주하지 않아도 비과세 적용 요건 충족
📉 2. 장기보유특별공제 최대 80%
- 기존 공제율: 보유 기간 + 거주 기간에 따라 최대 40%
- 상생임대주택 조건 충족 시: 거주 요건 없이 최대 80%까지 공제 가능
👉 절세 금액이 수천만 원에 이를 수 있으므로 재계약 시 전략적으로 활용하면 매우 유리합니다.
🏡 세입자에게도 유리한 이유
상생임대주택은 세입자에게도 상당한 장점이 있습니다.
- 과도한 전세금 인상 방지
→ 시세보다 낮은 인상률로 재계약 가능 - 최소 2년간 안정적 거주 보장
→ 가족, 자녀 학군, 직장 등 생활권 유지 - 이사비용, 중개수수료 부담 감소
→ 경제적·심리적 이점 큼
🧡 특히 서울, 수도권처럼 전세 가격이 급등한 지역에선 매우 큰 장점입니다.
🧾 상생임대주택 활용 절차
전세 계약 갱신 시 아래의 절차를 따르면 됩니다.
1️⃣ 전세계약 갱신 조건 협의
임대료 인상률 5% 이하로 기존 세입자와 재계약
2️⃣ 임대차 계약서 작성
인상률과 계약 기간이 명시된 서류 준비
3️⃣ 임대차 신고 진행
‘부동산거래관리시스템’ 또는 관할 주민센터에서 신고
4️⃣ 국세청 홈택스 등록 (양도 시 필요)
양도소득세 비과세 또는 장기보유공제 신청 시 필요
💡 실제 사례로 알아보는 활용법
👨👩👧👦 예: 김 씨는 서울 마곡에 보유한 아파트를 2023년에 전세 4억 원에 세를 놓았습니다.
2025년 계약 만료가 다가오자 기존 세입자와 **5% 이하 인상 조건(4억 2천만 원)**으로 재계약을 체결했습니다.
이후 김 씨는 해당 계약을 상생임대주택으로 등록하고,
아파트를 매도할 때 실거주 없이도 비과세 혜택과 장기보유특별공제 최대치를 적용받았습니다.
📌 세입자는 2년 더 안정적으로 거주했고, 김 씨는 수천만 원의 절세 혜택을 누렸습니다.
🏙 지역별 사례로 보는 상생임대주택 활용
✅ 서울 강남구 – 고가 아파트 절세 전략
상황:
- 김씨는 강남구 도곡동에 15억 원 상당의 아파트를 보유
- 전세 9억 원으로 임대 중 (2022년 최초 계약)
- 2024년 계약 만료 예정
활용:
- 세입자와 재계약 시 전세금 5% 이하 인상 (9억 → 9억 4500만 원)
- 상생임대주택 요건 충족 후 계약 신고
- 2025년 매도 시 실거주 없이도 비과세 적용 + 장기보유특별공제 80%
결과:
- 양도차익 4억 원 발생 시, 약 4천만 원 이상 세금 절감 효과
✅ 경기 고양시 – 실거주 없이 절세
상황:
- 박씨는 고양시 일산서구에 7억 원 아파트 보유
- 2021년 임대 시작, 2023년 재계약 예정
활용:
- 전세금 5% 이내로 재계약 후 상생임대 등록
- 실거주 없이 계속 임대 중
- 2026년 양도 시 1세대 1주택 비과세 가능
결과:
- 실거주 요건 없이도 비과세 적용
- 전세 재계약만으로 수천만 원 절세 가능
✅ 부산 해운대구 – 투자 목적 주택에 유리
상황:
- 정씨는 해운대에 투자용 주택 보유
- 실거주는 하지 않았지만, 임대 수익 목적
활용:
- 세입자와 5% 이하 인상으로 재계약
- 상생임대 등록 후 3년 이상 보유
결과:
- 2027년 양도 시 장기보유특별공제율 80% 적용 가능
- 원래보다 양도소득세 50% 이상 절감
💰 양도소득세 절세 계산 예시 (실제 수치로 시뮬레이션)
💡 시나리오
- 서울 마포구 아파트 보유
- 2018년 5억 원에 구입 → 2025년 10억 원에 매도
- 임대만 했고 실거주 없음
- 상생임대주택 조건 충족하여 재계약 1회(5% 이내 인상)
📊 ① 일반 양도세 계산 (실거주 없음, 상생임대 미적용)
| 구분 | 계산 내역 |
|---|---|
| 양도차익 | 5억 원 |
| 기본 공제 | 250만 원 |
| 장기보유특별공제 | 보유 7년 × 2% = 14% |
| 공제액 | 5억 × 14% = 7천만 원 |
| 과세표준 | 4억 3천만 원 |
| 세율 적용 | 약 38% (누진세율 기준) |
| 총 세액 | 약 1억 6천만 원 |
📊 ② 상생임대주택 활용 시 (장기보유공제 80% 적용)
| 구분 | 계산 내역 |
|---|---|
| 양도차익 | 5억 원 |
| 장기보유특별공제 | 5억 × 80% = 4억 원 공제 |
| 과세표준 | 1억 원 |
| 세율 적용 | 약 15% |
| 총 세액 | 약 1,500만 원 수준 |
🎯 절세 차이: 약 1억 4천만 원 이상 절감!
🧠 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 임차인이 바뀌면 혜택을 받을 수 있나요?
→ 아니요. 반드시 같은 임차인과 재계약해야만 상생임대주택으로 인정됩니다.
Q2. 5% 넘게 올리면 일부 혜택만 받을 수 있나요?
→ 아니요. 5% 초과 시 혜택 자체가 사라집니다.
Q3. 세입자가 실제로 거주하지 않으면 어떻게 되나요?
→ 실거주 요건이 충족되지 않으면 임대인도 혜택을 받을 수 없습니다.
📣 결론: 전세 갱신 시 전략적 선택이 필요한 이유
상생임대주택 제도는 단순한 임대계약이 아니라,
임대인의 절세 전략, 세입자의 주거 안정,
그리고 정부의 전세시장 안정 정책이 어우러진 매우 유용한 제도입니다.
전세 갱신을 앞두고 있다면, 이 제도를 적극적으로 활용해
세금은 줄이고, 계약은 안정적으로 이어가는 스마트한 선택을 해보세요!